0次浏览 发布时间：2025-07-04 00:01:00
观点指数 代建政策存在地区差异，费率精细化程度不一 《内蒙古自治区本级政府投资非经营性项目代建制管理办法》发布。内蒙古项目代建管理费根据工程总概算从1000万元以下到10亿元以上分成六档，代建管理费率范围在0.4%-2%。这与一季度佛山的文件有些区别，即没有划分普通类和非普通的项目代建管理费率，佛山的非普通类代建管理费率在1%-3%，上下限比普通类多0.6%和1%。可见，各地对于费率的精细化程度存在差异。
企业增速分化，不良资产代建仍有空间签约面积增速方面，各个代建企业的表现有所差异，部分下滑幅度较大，有的则增长明显。并非因为是轻资产模式就可以获得更多的回报，当前更多代建企业面临的困境依然是营收困难。一些优质不良资产代建项目利润表现较好，这些项目一般是开发主体因经营压力大而无法持续投入，导致项目停滞。总体来看，当下的不良资产代建仍有空间，还有很多受困房企项目待处置。
市场压力下的选择，企业找寻业务扩张方式观察房企或其旗下的代建主体对于当下行业的研判可以发现，对于集团层面来说，“安全”、“稳定”是发展的关键词，而对于代建自身来说多是“第二曲线”、“增长点”等表述。期内，不少企业选择合作的方式进行业务扩张，合作主体包括同行、地方政府或非房地产业态企业等。同时，为了改善利润水平，在一些优质住房项目上，有代建企业表示会考虑适当出资，小股代建。
住宅与城市配套业务集中度高，商业产业待提升 住宅（含保障房）代建赛道集中度最高，代建企业大部分是房企系旗下的代建平台，以代建住宅项目作为入局的首个赛道。据观点指数不完全统计，期内绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取不少的住宅代建项目。整体来看，产业、商业的业务量较少。
代建政策存在地区差异，费率精细化程度不一
2025年5月1日，《湖南省政府投资项目代建制管理办法》施行，其中提及财政性资金占项目总投资50%以上且总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目，应当实行代建制。
其中，代建单位在建设标准、工程质量、工程进度、投资控制等方面符合省人民政府发展改革部门规定的奖励条件的，可以按照不高于代建服务费10%的比例对代建单位实行奖励，奖励开支计入建设成本，并报同级财政部门审核批准。
这一点与部分地方发布的政策管理办法有相似之处。对优质的代建单位进行奖励可以提高企业的积极性。政府代建费率实际上要低于商业代建费率，但是前者胜在业务稳定，结款明确，欠款情况较少。在当下现金流紧张的市场中，安全与稳定是代建企业进行业务扩张时主要考虑的取向。
期内的2025年4月23日印发的《内蒙古自治区本级政府投资非经营性项目代建制管理办法》指出，总投资在5000万元（不含征地、房屋征收补偿费）以上，且自治区本级政府投资占总投资的50%以上的非经营性项目，原则上实行代建制。
该文件的主要内容明确了代建制的定义、适用范围、代建单位的条件、代建单位的职责、建设单位的职责、代建项目的实施程序、资金管理、责任追究等方面的规定。
值得注意的是，内蒙古项目代建管理费根据工程总概算从1000万元以下到10亿元以上分成六档，代建管理费率范围在0.4%-2%。这与一季度佛山的文件有些区别，即没有划分普通类和非普通的项目代建管理费率，佛山的非普通类代建管理费率在1%-3%，上下限比普通类多0.6%和1%。可见，各地对于费率的精细化程度存在差异。
此外，文件提出，代建项目提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料、智能建造和现代管理方式，全面落实绿色建筑和绿色建材相关要求，以提高设计、建造及运维管理的科学化水平，实现节约工程投资、合理缩短工期、精细化管理的目标，推进建筑信息化、工业化、绿色化发展。
这就要求代建企业提升自身的智能建造水平，积极主动学习绿色建造项目，统筹推进代建管理能力系统性提升。这也是代建企业未来努力的方向，更是在激烈竞争中胜利的关键。
观点指数认为，代建相关标准的建立，对于企业的能力提升有重要的对标参考意义，同时也点明了未来的市场走向。
期内，国家统计局表示，下阶段将推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”建设供应力度，以促进刚性和改善性住房需求释放，构建房地产发展新模式，旨在适应市场供求关系变化并促进平稳健康发展。国家发展改革委下达中央预算内投资城市更新专项800亿元，支持全国城镇老旧小区改造和城市危旧房改造等项目。代建企业对于住房的建设能力逐步向“好房子”靠拢是大势所趋。
此外，通过观察部分城市的城市更新扶持力度大小，也有助于代建企业精准聚焦相关区域。期内，财政部公布2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果。拟支持的20个城市为（按行政区划排序）：北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。
企业增速分化，不良资产代建仍有空间
代建市场信心与预期仍在缓慢修复。受宏观环境的影响，委托方开发意愿进一步降低，进而影响代建需求。
期内，据观点指数不完全统计，代建企业动态较多的有旭辉建管、金地管理、中原建业、龙湖龙智造等企业。
签约面积增速方面，各个代建企业的表现有所差异，部分下滑幅度较大，有的则增长明显。
例如，中原建业今年1-5月，新签7个合约项目，新增合约建筑面积43.59万平方米，较2024年同期减少30.9%。
旭辉建管截至2025年一季度，累计在管项目数已超200个，累计在管总建筑面积超3500万平方米。截止2024年一季度，公司累计在管项目120个，累计在管总建面超2000平方米，政府、国企类代建占比超50%。
2025年1-5月绿城集团代建项目累计取得的销售面积约为233万平方米，销售金额约为人民币311亿元。而去年同期合同销售面积约为238万平方米，合同销售金额约为人民币308亿元。数据上比较接近，面积下降5万平方米，从均价上可以看到有小比例的上升。
各类型企业积极投身分食代建份额，加剧了市场的竞争，这也导致部分代建企业获取业务的难度加大。由此，下调费率获取新业务成为新进企业的策略之一，这也带来市场整体费率和利润的下滑。
据观点指数观察，某代建企业（累计签约规模在不低于1000万平方米）截至2024年12月31日，资产总额12752.36万元，负债总额2710.97万元，净资产10041.39万元；2024年营业收入3425.07万元，净利润41.39万元。
而今年一季度资产总额11016.23万元，负债总额1156.16万元，净资产9860.07万元。2025年1-3月，营业收入0.00万元，净利润-510.93万元。
上述企业是代建行业利润收缩的缩影，并非因为是轻资产模式，代建行业就可以获得更多的回报。
值得关注的是，最新季度部分企业的营收为零，或是受到业务回款结算未转化成营业收入的影响，也说明了代建管理费用结转周期对于代建企业来说影响较大。对于一些累计签约面积低于1000万乃至500万平方米的企业来说，是否能够承受漫长的业务回款周期，甚至是坏账的项目？
为了改善利润水平，在一些优质住房项目上，有代建企业表示会考虑适当出资，小股代建。
不良资产代建方面，据观点指数观察，一些项目利润表现突出，这些项目一般是开发主体因经营压力大而无法持续投入，导致项目停滞。不过，大部分受困房企的项目资产质量存在一定瑕疵，例如位置偏远、地价过高、并购遗留问题等。
烂尾项目盘活和好房子建设，是代建企业承接不良资产项目两种的主要来源。业务渠道一般来源于AMC机构。由中国信达资产管理股份有限公司投资开发的天津武清燕云花园二期项目开工，总占地面积约24.79万平方米，旭辉建管承接全过程建设，项目规划品质住宅、养老公寓、幼儿园等多元业态。
不过也存在一些AMC联合盘活项目。例如位于深圳市龙华区的恒大岳盟旧改项目，因恒大事件陷入停工。对此，长城资产出资15亿元，联合东方资产和深圳安居建业对项目进行盘活重组，帮助受困项目化解风险。
据了解，截至目前长城资产累计投放资金超100亿元，带动超1000亿元货值存量项目复工复产，兑付房地产企业发行理财产品7.4万户、金额近11亿元。
对于代建企业来说，不良资产代建项目以AMC机构为主，但也不乏和地方、纾困企业主体等产生的合作案例。
例如，都汇华庭项目位于浙江嘉兴海盐县主城区北部，地上总建筑面积7.8万平方米，共规划10栋高层住宅。远洋建管于2022年6月进场时，项目施工处于停滞状态，按合同约定需于2023年12月30日交付。
远洋建管进场后参与处理供应商复杂债务纠纷近70起，涉及债务总金额超2.38亿，帮助项目极大缓解资金压力。
通过对项目精装修、景观、总包构造做法等的优化，提品质、促进度、实现降本增效，节省施工成本逾2000万。此外，远洋还通过对项目的品牌焕新、形象重塑，并导入远洋营销管理体系，当年实现销售额3.62亿元。
不同于AMC机构，代建企业的优势是在开发建设、管理运营、资源整合、供应链完备等赋能上。总体来看，当下的不良资产代建仍有空间，还有很多受困房企的项目待处置。
市场压力下的选择，企业找寻业务扩张方式
观察房企或其旗下代建主体对于当下行业的研判可以发现，对于集团层面来说，“安全”、“稳定”是发展的关键词，而对于代建自身来说多是“第二曲线”、“增长点”等表述。可见，房企对于代建业务线寄予厚望。
碧桂园在今年年中股东大会上表示，将保经营作为长期发展目标，碧桂园将发展战略制定为“一体两翼”，一体即以房地产为主体，在存量市场中发展增量市场；两翼即建筑科技和代管代建两项新业务。
据了解，碧桂园代建平台-凤凰智拓代建业务的羽翼正逐渐丰满。凤凰智拓是碧桂园旗下的代建平台，早在2022年初，碧桂园便加大了代建代管业务的布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务。
最近几年房企扎堆成立代建平台，在市场压力下，其需要寻求新的业务以填补萎缩的销售。
期内，不少企业选择合作的方式进行业务扩张，合作主体包括同行、地方政府或非房地产业态企业等。
其中，湖南兴旺集团与旭辉建管于4月25日在长沙伴山雅著营销中心签署战略合作协议。金地集团华南区域湾西公司成功签约海南合悦集团旗下龙吉和悦府项目代建合作，成为该项目的代建合作方。
除此之外，为了获取更多业务，部分代建企业实行合伙人制度。该制度能带来一定的业务量，但是观察近两年的表现可以看到整体出现“先高后低”的特征。即开始实行时，代建企业大力宣传，短时间内也增加了不少签约量，但随着时间推移，该业务渠道带来的新增长较少。不排除代建企业与合伙人本就只是零星的项目合作，未建立起长期的利益共同体。
出于扩大业务的需要，不少企业选择新拓其他区域，以找寻新的业务增长量。中原建业成功中标山东聊城市茌平区项目，实现首进山东。期内，中原建业在郑州举行集中签约仪式，共计签约合作9个项目，总计容面积65.26万平方米。
观点指数认为，未来代建业务的链条切分会更为细致，供应链上的不同部分都可能成为代建业务独立的部分，如研策、工程建设、设计、管理、数字化等。因而赛道的选择也变得更为重要。
住宅与城市配套业务集中度高，商业产业待提升
据观点指数观察，住宅（含保障房）代建赛道集中度最高，代建企业大部分是房企系旗下的代建平台，以代建住宅项目作为入局的首个赛道。
据观点指数不完全统计，期内绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取不少的住宅代建项目。
如龙湖龙智造签约华屹置业，为深圳市宝安区项目提供代建代销服务。招商建管携手招商蛇口苏南公司获取昆山开发区南浜路北侧、洞庭湖路西侧地块。该地块总用地面积41067.4平方米，是住宅用地，容积率1.2，起拍价为6.16亿元。地块将于签订合同之日起1年内开工，开工后36个月内竣工。
根据观点指数统计的数据显示，1-5月前100房企实现累计权益销售金额9405.18亿元，同比下降约10.56%。商品住宅去化面临较大的压力，尤其体现在刚需盘上。而改善盘则有不一样的行情，如期内上海几个楼盘销售去化几乎当日售罄。对代建企业来说，改善商品住宅的代建需求是存在的。
润地管理成功中标广州市番禺区新造二期等7个保障性住房项目的全过程项目管理服务。此次中标项目分布在广州天河、海珠、白云、番禺、荔湾五城区，总占地面积约234亩，总建筑面积超过70万平方米。
值得注意的是，保障房和保租房是国家倡导建立的，补充满足不同层次的住房需求。而这部分的代建业务量还未饱和。
商业项目代建方面，主要包含酒店、办公楼、商场等。商业项目非标要求多，需要不断沟通和明确，时间成本较高。今年的消费均价有所下降，但是不少旅游景区消费依旧火热，文旅景区的增量项目或存在机会。
商办项目受到当下高空置率的影响，需求也许会放缓。而商场方面交易比较频繁，不过企业正在做的动作是处置低效低线的场，这就给代建企业启发，低线城市的商场代建需求是否旺盛。
从代建企业近期拓展的商业项目来看，多以热点城市为主，如上海、北京、天津、深圳等。如远洋建管中标上海临港天宸商业项目，建筑面积约2万平米。天宸商业是周边2公里内唯一的集中式商业，将以生活配套为核心功能，植入潮玩、夜经济等临港稀缺元素，服务周边中高端社区组团及商务办公楼宇，打造片区商业。
另外，专业从事产业园区和物流园区项目的代建企业也较少。产业振兴获大力扶持，尤其对于一些产业集群的支持力度只增不减。产业配套设施的建设也会带动其他业态的进驻。随着产业发展，人口流入，产业的集聚会推动住宅、商业、社区等配套的需求。这部分代建的可开发场景丰富。
期内，金地管理与金地东南区域合作，成功中标位于台州市黄岩区的黄岩南城大道北侧产业园代建项目，将为委托方提供全过程开发管理服务。该项目占地面积36686平方米，容积率2.5，总建筑面积约8.7万平方米。
观点指数观察到，代建企业获取的城市配套代建项目多以学校、医院、场馆等社会公共设施为主。
润地管理成功中标东莞市石碣镇全民健身中心项目，与石碣镇政府展开合作。该项目位于石碣镇政文西路，总投资约3.97亿元人民币，建筑面积约4.3万平方米。
招商建管成功签约南山区桃源街道办事处深圳大学城(西校区)提升改造工程示范段(代建)项目。该项目不限于道路、绿化、景观、设施等方面的改造和升级，招标代建单位进行项目的规划设计、施工建设和管理运营等。
观点指数认为，城市配套代建项目多数以地方代建企业为主，知名代建企业作为补充。城市配套中标评审条件会筛掉部分代建企业。有地地方会以代建企业在当地代建管理项目的多少作为指标评审。如果新进代建企业想要进入，唯一的办法可能是选择和其他企业合作。
当然，随着市场化的深入，相信这些条件会有所改变，如考虑企业本身的项目，而不是局限于只是在当地。
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